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购买二手房应该如何注意避免“到手价”的风险呢?

时间:2017-08-15

武汉房产纠纷律师:如今,许多二手房交易中,经常见到采用“到手价”的方式。采用“到手价”的卖家意图是显而易见的,就是希望能够通过这种方式来嫁接各种税费,对于卖家而言,如果对于这种方式了解不多,则容易掉入“到手价”中的陷阱,在不知不觉之间吃了“哑巴亏”。


  “到手价”是什么呢?


  在二手房交易的过程中,买卖双方均需要按照国家规定缴纳相关费用,买方需要缴纳的费用有印花税、契税、交易手续费、工本费等,若需要办理银行按揭,买方还需要交公证费、抵押登记代办费、评估费等。卖方需要缴纳的费用有印花税等,若不符合一定的条件,卖方还有可能要营业税、个人所得税等。“到手价”是针对卖方而言的,指不包括交易中产生的各项税费(有的也不包括中介费)的卖方实际拿到的价格。在“到手价”情况下,买方承担了本应由卖方支付的各项税费。


  也就是说,如果约定“到手价”,那么买方的购房成本=合同成交价+买方承担的各项税费+卖方承担的各项税费+买方承担的中介费+卖方承担的中介费,相应的,卖方所得款项=到手价。如果约定“成交价”,那么,买方的购房成本=合同成交价+买方承担的各项税费+买方承担的中介费。相应的,卖方所得款项=合同成交价—卖方承担的各项税费—卖方承担的中介费。


  购买二手房应该如何注意避免“到手价”的风险呢?


  武汉房产纠纷律师:目前在二手房市场交易中,采取“到手价”的方式占绝大多数。对卖方来说,确定“到手价”的好处显而易见:卖方可以对卖房后得到的实际款项一目了然。如果约定的是“成交价”,那卖方还要将成交价扣除各项税费等成本后,才能算出最终拿到多少钱。对于买方来说,“到手价”却增加了不少的风险。业内人士介绍说,以“到手价”的方式交易,买方通常会产生以下一些风险:税收政策调整,买方的购房成本增加;对退税约定不明;对税收计算错误,买方购房成本增加;买卖双方因“到手价”或“成交价”约定不清,产生纠纷;被中介吃了差价等等。


  买卖双方在合同中应该明确对二手房的价格进行约定,对于“到手价”中会包含的费用有哪些,不包含的费用又有哪些需要标明,避免更多的风险出现。除此之外,买卖双方,还可以通过补充约定的方式规避风险。比如约定“购房人承担税费限于多少元,超过上述税费的按照法律规定承担,或者由双方平均分担”;“如合同约定的房价不能通过,从而需要增加税费的,增加的税费按照法律规定承担,或者双方平均分担”等。

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