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该案中开发商是否有权将拆迁安置房屋另行出售?

时间:2017-08-11

「案情」


原告洛阳市第二汽车运输公司三分公司(以下简称二运三分公司),住所地洛阳市涧西区建设路105号。


被告洛阳市房地产管理局涧西分局(以下简称涧西房管局),住所地洛阳市涧西区太原路红叶宾馆六楼。


第三人马国庆,男,一九六0 年十月一日出生,汉族,高中文化,河南省林州市人,河南省安装公司第二分公司工人,住洛阳市涧西区28-9-2-302号。


第三人洛阳市祥懿建筑安装工程有限公司(以下简称祥懿建安公司),住所地洛阳市廛河区民主街57号。


被告涧西房管局对洛阳市涧西区建设路127号的土地拥有土地使用权,颁发有国有土地使用证;在上述土地上,二运三分公司自建有278平方房屋(历史原因形成,居住有六户职工),颁发有集体房屋所有权证。2001年12月,洛阳市土地管理规划部门作出规划方案,批准涧西房管局对该区域进行旧城改造,拆除旧有建筑后改建一栋六层商住综合楼。之后,涧西房管局(甲方)与原告(乙方)签订拆迁安置协议一份,约定:“……乙方自行拆除平房278平方,甲方以优惠价向乙方提供六套住房安置拆迁户,甲方不再补偿”等。祥懿建安公司法定代表人杨懿楠签署“同意按以上协议执行”的意见。


2002年元月4日,涧西房管局(甲方)、二运三分公司(乙方)、祥懿建安公司(丙方)签订《拆迁安置补充协议》一份,内容为:“1、乙方自行拆除平房278平方,甲方安置,不要求甲方进行旧房补偿。2、甲方向乙方提供商品房510平方作为安置房屋,按优惠价每平方730元,合计金额372300元。3、甲方向乙方提供东单元一层第一户门面房一套,每平方按优惠价1700元出售,与市场价之间差价由丙方承担。4、以上总计560400元,乙方已付350000元,余210400元由乙方在签订合同之日起七日内付200000元,如七日内乙方不付款,甲方有权将房屋另行出售。余款在房屋交付时以测绘部门面积为准,多退少补”。各方均加盖公章并由法定代表人签字。合同签订后,二运三分公司并未按约定在七日内交付200000元房款,2002年1月23日,涧西房管局向二运三分公司出具通知一份,内容为:“贵单位所购回迁户住房款,下余房款200000元,请支付现金给市祥懿建安公司王灵周”。涧西房管分局加盖公章。2月4日以前,二运三分公司分四次交付房款共计100000元,但下余房款一直未予交纳。2002年9月份,该六层综合楼建成,涧西房管局向二运三分公司交付了六户回迁安置房,一楼门面房未交付。


2002年3月23日,第三人马国庆与涧西房管局签订房屋买卖合同一份,约定由第三人马国庆购买综合楼一楼三号门面房,房价183084元,马国庆并分三次交纳了上述购房款;2002年9月23日,涧西房管局通知马国庆,将原购一楼三号门面房调换为一楼一号门面房,面积90.91平方,单价1903.91元/平方,总价款173084元,马国庆同意后,双方于当日重新补办了一号门面房的买卖格式合同,并办理了商品房销售登记手续,涧西房管局退回马国庆三号门面房与一号门面房的房款差价10000元,实收马国庆房款173084元。2002年9月28日,涧西房管局向马国庆交付一号门面房,马国庆对该门面房装修过程中,二运三分公司强行抢房发生纠纷,并向涧西区法院提起诉讼,申请对该房屋进行了查封等。


原告二运三分公司诉请被告继续履行协议,向原告交付位于建设路127号的门面房,由被告承担诉讼费等。


被告涧西房管局辩称:由于原告没有按时交纳房款,我方才按安置协议第五条的规定将房屋售出的,原告主张没有事实根据,诉请驳回原告诉讼请求等。


第三人马国庆诉讼意见为:被告涧西房管局在原告违约后,将房屋另售,是符合法律规定的正当行为。本人购买门面房,并交纳了房款,办理了房屋买卖的相关法律手续,履行了房屋交接手续,与被告所签房屋买卖合同应属有效。另提出诉讼请求,要求二运三分公司赔偿我因其申请查封所造成的损失,如因双方原因造成我房产权利侵害,涧西房管局应双倍返退我购房款346168元等。


第三人祥懿建安公司诉讼意见为:我公司不应承担此案引起的任何责任等。


「审判」


洛阳市涧西区人民法院审理认为:原、被告与第三人祥懿建安公司签订的《协议书》、《拆迁安置补充协议》,确认了二运三分公司拆迁前房屋的面积,约定了对拆迁房屋不予补偿、由被拆迁方优惠购买新开发商品房的拆迁安置方式,也对原告优惠预购六套住宅房、一套门面房的价款、门面房的房号、交款方法、履行期限等进行了约定,故该协议既是拆迁安置补偿的协议,也是二运三分公司优惠购买六套住宅房、一套门面房的框架式买卖协议,合同当事人意思表示真实,补偿方式符合安置补偿的法规规定,且各方当事人均已履行主要合同义务,故该协议为有效协议。补充协议签订后七日内,二运三分公司未按约足额交纳购房款,按该协议的约定,涧西房管局有权在七日后将协议涉及的房屋另行出售,但该局没有迳行将房屋另售,而充分考虑了被拆迁人利益,履行了房款催告义务、并给予了合理期限的履行等待,但直至房屋竣工,二运三分公司仍未足额交纳约定房款。


由于该协议是拆迁安置性质的房屋买卖协议,因此双方完成约定义务是买卖关系成立的前提,二运三分公司没有合理理由拒绝履行交款义务,视为其对协议约定安置房屋的自行放弃。被告涧西房管局为维护商品房开发、出售活动的正常进行、保护自身正当开发利益不受影响,将补充协议约定的六户安置住宅房交付,将补充协议约定的一楼一号门面房另售第三人马国庆,此行为符合补充协议的书面约定,体现了公平、信用的履约原则和对双方利益的平等保护;二运三分公司在交纳购房款时,虽将住宅房、门面房房款一齐交纳,涧西房管局、祥懿建安公司的代收收据中也未对所收款项按房号细分,但二运三分公司拆迁房屋面积278平方,住户六户,现协议已安置住房六套、每户均超过原住房面积,总住户面积达510平方,超过了拆迁法规规定的一对一的安置标准;原二运三分公司被拆房屋中没有商业用房,协议涉及的一号门面房属正常安置面积外房屋,且足额交付房款是双方房屋买卖关系成立的前提条件,故涧西房管局在另售房屋时,选择将正常安置对象(住宅房)之外的门面房作为另行出售的对象,也没有影响二运三分公司的正当安置面积。第三人马国庆原购买一楼三号门面房,受被告涧西房管局通知,将所购房屋调换为一楼一号门面房,双方按规范的文本签订了买卖合同,办理了商品房买卖的有关登记手续,且被告售出房屋前办理了有关许可手续,故该房屋买卖行为合法、有效。

由于原告不全面、适当履行合同义务,致双方签订的拆迁安置协议不能全部实现合同目的,除造成原、被告双方对一号门面房的买卖关系不能成立外,同时造成此门面房的房价优惠功能不能实现,鉴于涧西房管局按市场价将该房另售,实现了优惠价外收益,结合本案拆迁安置、优惠购买的特殊性质,酌情由被告涧西房管局将一楼一号门面房另售多得收益,作为被拆迁人的优惠利益补偿给二运三分公司。第三人洛阳市祥懿建筑安装有限公司在拆迁补偿协议中注明:“……优惠价购买,……差价由丙方承担”等,视为其对产权调换、优惠出售中的销售差额,主动承担了与市场差价的损失,故应由祥懿建安公司对上述补偿责任承担连带责任。


原告诉请被告继续履行合同、交付被告开发的建设路127号综合楼一楼一号门面房的诉讼请求,无事实和法律依据,本院不予支持,但涧西房管局应退回六套安置住房外其余房款;第三人马国庆与涧西房管局签订的房屋买卖合同有效,其诉讼意见理由正当;其要求原、被告赔偿门面房查封损失,双倍返还购房款,但未交纳相应诉讼费,故本院对此诉讼请求按自动撤诉处理。


依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百二十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第十三条、第二十二条、第二十三条、《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第143条及有关民事法律之规定,判决:一、被告涧西房管局与第三人马国庆签订的建设路127号综合楼一楼一号门面房的房屋买卖合同有效。二、由被告涧西房管局退还原告二运三分公司购房款44100元。 三、由被告涧西房管局将一楼一号门面房另行出售的多售房款18584元,补偿给原告二运三分公司。四、第三人祥懿建安公司对上述第三条义务承担连带责任。五、驳回原告二运三分公司要求被告继续履行合同、交付建设路127号综合楼一楼一号门面房的诉讼请求。


判决后,当事人均服判息诉,在生效期内自觉履行了判决规定的法律义务。


「评议」


随着城市建设步伐的加快,因旧城改造引起的拆迁安置纠纷越来越多,一九九六年七月二十四日最高人民法院法复(1996)12号批复,专门对此类纠纷的主管问题专门作了规定:1、相对人对政府部门依职权作出的拆迁、安置、补偿裁决不服的,应作为行政案件受理。2、拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置发生争议,或达成协议后一方反悔,未经行政机关裁决,仅就补偿、安置问题起诉的,应作为民事案件处理。此案双方当事人就建设路127号土地上被拆迁人自有房屋的拆迁安置方式及补偿方式,签订了专门的拆迁安置协议及补充协议,协议履行过程中双方发生争议,人民法院应当作为民事案件进行处理。


此案当事人签订的拆迁安置协议,既确定了优惠购买商品房的安置补偿方式,也形成了房屋预售法律关系,但协议及补充协议的约定明显过与简单,又没有再签订专门的《商品房预售买卖合同》,对房屋买卖的权利、义务进行详细约定,仅在拆迁安置协议中作了框架式约定,致发生纠纷后,双方的权利保护都存在障碍。各方当事人利益冲突较大,法官出于社会稳定因素的考虑,进行了大量的协调工作,但双方当事人剑拔驽张,对立情绪很大,致协调无效。


案件审理过程中,法官综合考虑各方当事人的过错情况,认定二运三分公司没有正当理由拒付房款,违犯了拆迁安置协议的规定,依照协议约定,涧西房管局有权将房屋另售。但由于双方的拆迁安置协议条款不完备,约定不明确,如果法院只判决确认另售行为有效,另售后拆迁人安置补偿利益如何保护就会落到空处;如另行起诉,人民法院也不好处理,还会引发一连串的社会问题和法律问题。在不违备国家民事法律和诉讼法律的情况下,兼顾拆迁人、被拆迁人的利益,兼顾房屋已拆、新房已售的实际状况,作出上述判决,平等地保护了名方当事人的民事权利和诉讼权利,双方当事人均服判息诉,在上诉期内,主动按判决条款履行了义务,均未提出上诉。

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