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逾期办证中“出卖人原因”的认定问题

时间:2018-01-31

武汉房产律师  逾期办证中“出卖人原因”的认定


《最高人民法院关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。”由此可以看出,“出卖人的原因”应包括出卖人自身的原因以及可归于出卖人一方的第三人原因,只要是由此造成的逾期办证,出卖人均应向购房人承担违约责任。


具体到导致逾期办证的原因,问题要复杂得多。办证义务通常从开发商交楼后开始起算,在约定的办证期限内,开发商首先要完成房屋的测绘、权属登记,其次通知业主在合理期限内递交办证资料和费用,在收齐资料后及时递交房管部门,等待房管部门办妥登记后领取房产证,通知购房人领回。在这一过程中,既有开发商办备必要文件迟延或怠于履行通知义务而导致的启动办证程序迟延,也有购房人怠于递交办证资料及费用导致的递件迟延,还有房管部门审查办证资料和办理过户登记手续拖延而导致的发证迟延。毫无疑问,由于购房人自身的原因导致的办证迟延,开发商无须承担违约责任。那么,房管部门拖延登记办证时间导致逾期办证,开发商是否应当承担违约责任呢?答案当然是否定的。开发商在办备必要文件后,对于登记办证所负有的主要是协助和配合购房人递件办证的义务,在这期间,房管部门用于审查和办理手续的时间,开发商无法控制,也就不能归结于“出卖人原因”。


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